El desarrollo, crecimiento y expansión del mercado inmobiliario de oficinas en México ha sido meteórico durante los últimos 25 años. Hoy, el inventario de edificios de oficinas en el país supera los 10 millones de m2, siendo Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara los principales mercados, con 8.6 millones de m2, 1.2 millones de m2 y 513,672 m2, respectivamente.
A este inventario, habrá que sumar 2.6 millones de m2 de edificios de oficinas en construcción y en proyecto, que estarían entrando en operación este 2017 y los próximos dos años.
Muy detrás, pero con un gran potencial, se encuentran estados como Aguascalientes, Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Puebla, donde industrias como la automotriz, aeroespacial, farmacéutica y de alimentos, han sido claves para el crecimiento de este mercado inmobiliario, que se encuentra en pleno desarrollo.
Pero el sector no ha sido inmune al efecto Trump. La depreciación del peso y las políticas proteccionistas de Estados Unidos, han tenido un impacto en la demanda, los precios de las rentas y la construcción de nuevos edificios.
“Todo iba muy bien, pero la victoria de Trump en las pasadas elecciones de EU cambió el panorama: el peso se depreció de manera importante frente al dólar, lo que ocasionó que las rentas en dólares se incrementaran entre 15 y 30%, lo cual benefició a muchos, pero también afectó a otros, que tuvieron que renegociar con sus inquilinos; lo mismo sucedió con el financiamiento para construir nuevos edificios de oficinas, algunos proyectos se pospusieron”, explica Pedro Azcué, director general de JLL México.
El también chairman de JLL Latinoamérica señala que el anuncio de la renegociación del TLCAN por parte de EU y la elección presidencial del próximo año también han generado incertidumbre entre los inversionistas.
Azcué estima que la absorción de oficinas este año estará por debajo de 2016, probablemente un 30%, lo cual será histórico. “Veremos un freno en la demanda, lo que va a propiciar que muchos proyectos que estaban planeados, se pospongan o tarden un poco más en concluirse. Es una industria cruel, cuando un desarrollador planea e inicia un proyecto, lo hace con un tipo de cambio, inflación, reglas, panorama político y económico, y lo termina con otro, que puede ser mejor o peor. Es un volado”.
De los tres mercados más importantes, comenta el ejecutivo, el de Monterrey es el que presenta la mayor sobre oferta, mientras que el de Guadalajara, donde la competencia se ha incrementado, es el que más desocupación tiene. “En Monterrey, que es un mercado dolarizado, incluso ya se pueden conseguir rentas en pesos”.
De acuerdo con Ausencio Lomelín Enrique, director de Colliers International para Ciudad de México, Monterrey, con 1.2 millones de m2 de edificios de oficinas, tiene una tasa de disponibilidad del 15%; Guadalajara, con 513,672 m2, tiene una tasa del 18%; y Ciudad de México, con 8.6 millones de m2, tiene una tasa del 11%.
“Un mercado se dice que es sano cuando tiene una tasa de disponibilidad cercana o inferior al 10%”, subraya.
Contracorriente.
No obstante, se espera que el sector continúe su expansión y crecimiento. A pesar de un primer trimestre difícil, en donde las compañías tardaron más tiempo en tomar una decisión para comprar o rentar oficinas en el país, el mercado sigue muy activo: en Ciudad de México existen 88 edificios en construcción clase “A+”, “A” y “B” por más de 1.6 millones de m2; en Monterrey hay 21 edificios en construcción clase “A+”, “A” y “B” por alrededor de 204,662 m2; y en Guadalajara existen 19 edificios en construcción por más de 328,000 m2. Todos entrarán en operación en 2017 y los próximos dos años.
Este desarrollo, crecimiento y expansión, destaca Lomelín Enrique, también se observa en otros estados del país, como es el caso de Querétaro, San Luis Potosí, Guanajuato, Aguascalientes y Puebla, mercados más pequeños, pero que tienen un gran potencial a futuro.
“Independientemente de que hubo una contracción en el sector, hay confianza de los inversionistas, hay dinamismo en el mercado, vemos un gran movimiento, nunca antes habíamos alcanzado 2.6 millones de m2 en proyectos de oficinas, no tiene precedentes”, subraya el director de Colliers International.
Lo mismo piensa Juan Carlos Durán, quien es socio junto con Luis Carlos Villarreal y Ana Garza, de Punto Valle, un proyecto de usos mixtos, ubicado en el municipio de San Pedro, en Nuevo León, quien asegura que la sobreoferta de edificios de oficinas en Monterrey está justificada por el gran crecimiento que está teniendo la ciudad. “Siguen llegando empresas, sigue llegando inversión y hacia delante todos esos espacios se estarán ocupando”.
Tan solo en Ciudad de México se invierten anualmente más de 1,000 millones de dólares (mdd) en el sector corporativo, de acuerdo con datos de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
A esta cifra, indica Pedro Azcué, de JLL México, hay que añadirle los 1,000 mdd que se invierten anualmente en la remodelación de edificios. “Estamos hablando de elevadores de última generación, sistemas de calefacción y aire acondicionado, sistemas de seguridad, de consumo de agua y energía eléctrica”.
Actualmente, existen en el país alrededor de 200 desarrolladores en el sector corporativo, de los cuales 15 representan el 80% de las construcciones.
Mercado competitivo
El mercado inmobiliario de oficinas en México aún se encuentra lejos de tener el dinamismo, tamaño, profundidad y niveles de crecimiento que tienen algunos mercados estadounidenses como el de Nueva York, que es al menos seis veces el tamaño de los inventarios de Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, pues cuenta con 30.3 millones de m2 o bien, la ciudad de Los Ángeles (15 millones de m2). Sin embargo, el avance que se ha tenido en los últimos años es innegable.
Para el desarrollador Luis Carlos Villarreal, el mercado inmobiliario de oficinas en México es muy competitivo, pues a pesar de que no tiene el tamaño de mercados como los mencionados, tiene edificios corporativos y proyectos que clafisican fácilmente como de clase mundial.
Al final, subraya la también desarrolladora Ana Garza, el mercado mexicano tiene que atender necesidades de los corporativos mundiales y en este mundo globalizado nos hemos visto obligados a cumplir con todos los estándares a nivel mundial. “Yo creo que en ese aspecto está mucho más homologado y las ciudades más importantes del país han logrado desarrollar corporativos del nivel de otros países, como EU, Canadá y Brasil, en cuanto a su calidad, pero también en cuanto al tipo de amenidades y servicios”.
Los retos
Hay muchos retos que hoy enfrenta el sector inmobiliario en el país, especialmente en Ciudad de México, y que incluyen temas de movilidad, accesibilidad, estacionamiento, transporte público y el contar con mejores servicios e infraestructura.
“Hoy, me parece que hay una clara tendencia hacia el desarrollo de proyectos de usos mixtos, no solo en Ciudad de México, sino a nivel nacional, en donde la gente pueda vivir, trabajar y tener espacios de esparcimiento y entretenimiento en un mismo lugar, que se traducen en una mayor calidad de vida y productividad, y que contribuyen muchas veces a la atracción y retención de talento”, señala Lomelín Enrique, de Colliers International.
De hecho, gran parte de los 128 edificios que actualmente se construyen en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, son de usos mixtos, cuentas con áreas de oficinas, centros comerciales, vivienda, hoteles, centros de convenciones y salones para eventos.
“Las empresas están reubicándose en espacios que cuenten con mayor funcionalidad, eficiencia, equipamiento y servicios, y que a su vez sean amigables con el medio ambiente; muchos proyectos cuentan con certificaciones en temas de sustentabilidad, que hacen que los proyectos sean mucho más eficientes y generen ahorros de energía”, indica el ejecutivo.
Detonadores
Se espera que hacia delante la reforma energética, aprobada y promulgada a finales de diciembre de 2013, sea una gran detonador de proyectos inmobiliarios en el país, no solo de oficinas, sino también industriales y comerciales, sobre todo en estados como Tamaulipas, Tabasco, Veracruz y Campeche, donde de desarrolla la actividad petrolera y petroquímica.
“El arranque ha sido muy lento, pero se espera la llegada de más empresas internacionales de este sector, que demandarán espacios de oficinas, vivienda, industriales, comerciales y de esparcimiento”, comenta Lomelín Enrique, de Colliers International.
El ejecutivo destaca que tan solo en la ciudad de Villahermosa, Tabasco, varios grupos inmobiliarios están desarrollando proyectos por más de 30,000 m2. “Es apenas un pequeño ejemplo de lo que viene hacia delante en el mercado”.
Fuente: Altonivel.
